425 Euro Kaltmiete: Was wäre, wenn Berlin Wohnungen langfristig gemeinsam finanziert?

Seit der Debatte über die Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin beschäftigt mich vor allem eine Frage: Welche Miete ist eigentlich notwendig, wenn große Wohnungsbestände zum Verkehrswert übernommen, finanzieren und ohne private Gewinnausschüttung bewirtschaftet werden sollen?

Dafür habe ein mit Hilfe con ChatGPT ein einfaches Szenario durchgerechnet: 2 Prozent Zinsen, vollständige Tilgung über 80 Jahre und eine knapp bemessene Rücklage für Instandhaltung und Sanierung.

Im Ergebnis: Eine durchschnittliche Wohnung mit 65 Quadratmetern käme rechnerisch auf rund 425 Euro Kaltmiete im Monat – ohne laufenden öffentlichen Zuschuss.

Das ist jetzt noch keine fertige wohnungspolitische Lösung. Aber eine Zahl, deren Voraussetzungen ich für sehr interessant halte und genauer diskutieren möchte.

Unsere Rechnung geht von 243.000 Wohnungen aus. Als historische Grundlage dient die amtliche Berliner Kostenschätzung aus dem Volksentscheid von 2021. Sie nannte Entschädigungen von 28,8 bis 36 Milliarden Euro zuzüglich weiterer Kosten. Wir setzen das obere Ende an und runde einschließlich der Zusatzkosten von ca. 2 Milliarden auf insgesamt 38 Milliarden Euro. Eine aktuelle, reale Bewertung der betroffenen Gebäude ersetzt das natürlich noch nicht.

Die Annahme legt zugrunde, dass diese 38 Milliarden Euro vollständig finanziert würden. Bei einem über die gesamte Laufzeit konstanten Zinssatz von 2 Prozent und einer gleichbleibenden jährlichen Rate wäre der Erwerb nach 80 Jahren vollständig bezahlt.

Auf eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung entfiele folgende monatliche Rechnung:

Bestandteil	Monatlicher Betrag
Zinsen und Tilgung	328 €
Verwaltung und Mietausfälle	32,50 €
Instandhaltung und Sanierungsreserve	65 €
Kaltmiete insgesamt, gerundet	425 €

Das entspricht 6,54 Euro pro Quadratmeter. Heizung, Wasser und andere umlagefähige Betriebskosten kämen dann natürlich noch dazu.

Die empfindlichste Stelle der Rechnung ist für mich die Sanierungsreserve. Ein Euro pro Quadratmeter und Monat bedeutet bei 65 Quadratmetern gerade einmal 780 Euro im Jahr für Instandhaltung und Sanierung. Bei gut erhaltenen Gebäuden kann eine niedrige Rücklage zunächst eher funktionieren als bei Häusern mit aufgeschobenen Reparaturen. Größere energetische Sanierungen sind damit nicht verlässlich finanziert.

Deshalb lohnt sich auch der Blick auf großzügigere Rücklagen: Bei 1,50 Euro pro Quadratmeter läge die monatliche Kaltmiete bei etwa 458 Euro, bei 2,50 Euro bei rund 523 Euro. Das halte ich für eine wichtige Bandbreite, bevor aus einem Rechenbeispiel ein politisches Versprechen wird.

Was ich an diesem Ansatz interessant finde: Mit jeder Tilgungszahlung würde ein Stück des gemeinsam gehaltenen Wohnungsbestands entschuldet. Nach 80 Jahren wären die Erwerbsschulden vollständig zurückgezahlt. Die Wohnungen blieben in Gemeineigentum.

Die lange Laufzeit hat allerdings einen erheblichen Preis. Über 80 Jahre würden nominal rund 76,5 Milliarden Euro an Zins und Tilgung gezahlt, davon etwa 38,5 Milliarden Euro Zinsen. Die niedrige monatliche Belastung entsteht also auch dadurch, dass die Rückzahlung über mehrere Generationen verteilt wird.

Und die 2 Prozent Finanzierungskosten sind eine Annahme. Sie müssten für einen sehr langen Zeitraum abgesichert werden. Steigt der Zins bei einer späteren Anschlussfinanzierung, verändert sich die Rechnung. Und die 425 Euro sind eine rechnerische Einstiegsmiete: Verwaltung, Handwerk und Baumaterial werden über Jahrzehnte teurer. Entsprechend müssten Einnahmen und Rücklagen angepasst werden.

Durch die Übernahme selbst entsteht außerdem keine zusätzliche Wohnung. Neubau bleibt eine eigene Aufgabe. Dieses Modell beantwortet die Frage, wie vorhandener Wohnraum langfristig finanziert und gehalten werden könnte.

Aber die Frage Wie viel muss Wohnen kosten, wenn die Miete den Erwerb, den Erhalt und die Verwaltung eines gemeinsam gehaltenen Bestands bezahlt? wird einein Stück weit beantwortet:

Unter den hier gewählten Annahmen liegt die Antwort für 65 Quadratmeter zwischen etwa 425 und 523 Euro Kaltmiete – abhängig von der Rücklage. Ich wünschee mir sehr, dass wir solche Modelle anhand aktueller Gebäudewerte, tatsächlicher Sanierungsbedarfe und belastbarer Finanzierungskonditionen prüfen. Damit aus einer interessanten Rechnung ein tragfähiger Vorschlag werden kann.

Ich denke bei so etwas Essentiellem wie Grund, Wohnraum, Heimat und Sicherheit sollten die Begehren Einzelner zurückgestellt werden: Das bedeutet für mich die Zinsen zusichern, wegen mir aus Saudi-Arabien, und ohne Gewinne Wohnraum schaffen - das Geld können wir woanders aus- und hineingeben. Und durch den Kauf nach Verkehrswert würde niemand zu Schaden kommen - Mitarbeiter könnten in die neue vergesellschaftete Organisation überführt werden, oder gemeinsam mit dem neuen, jetzt freien Kapital der Wohnungsgesellschaften neuen Wohnraum schaffen - also ein Win-Win-Win :)